Realisatiefase

Realisatiefase
Elke fase heeft een specifieke functie. In de ontwikkelingfase wordt het product en totale proces ontworpen. De realisatiefase materialiseert ideeën en plannen in het feitelijk bouwproduct. Mogelijkheden tot aanpassingen nemen af. Gevolgen van eventuele fouten nemen toe (risico’s)! De realisatiefase is de financieel meest veeleisende en qua tijdsbeslag relatief kort durende fase.

Onderdelen

1. Werkvoorbereiding (uitvoeringsvoorbereiding/productievoorbereiding): contracttekeningen worden tot op productieniveau uitgewerkt en de belangrijkste onderdelen worden ingekocht. Op basis van het contract worden door de aannemer de diverse plannen uitgewerkt waarop het project voorbereid, uitgevoerd, bewaakt en gestuurd wordt. Contractmanagement: sturen op GOTIK plus: Geld, Organisatie, Tijd, Informatie, Kwaliteit plus Veiligheid en Gezondheid
2. Uitvoering: feitelijke bouw vindt plaats, werkelijke stand van het project wordt met de bovengenoemde plannen vergeleken.
3. Oplevering: formele overdracht aan de opdrachtgever. Vooraf wordt er door of namens de opdrachtgever getoetst of het product aan het contract en de eventuele contractwijzigingen voldoet. Dossier met garanties, opleveringsdossier, as-built tekeningen en gebruiksaanwijzingen worden overgedragen door aannemer. Dossier voor belang voor beheerfase (onderhoud, beheer en sloop)
4. Opening en ingebruikname: inrichting, testen van installaties e.d. daarna wordt gehuurd of gekochte gebouw in gebruik genomen.

Betrokken partijen:

• Aannemer; rol van aannemer afhankelijk van complexiteit en gewenste rol opdrachtgever, geen standaard werkwijze, maar diverse contractvormen
• Opdrachtgever, eventueel de bouwmanager (=kostendeskundige)
• Architect
• Adviseurs (constructeur, bouwfysicus, installatietechnicus)
• Onder- en nevenaannemers

Verhouding tussen partijen afhankelijk van organisatiemodel en contractvorm
Contractvormen:

• Traditioneel: opdrachtgever selecteert architect, al dan niet in samenspraak met deze stelt opdrachtgever een ontwerpteam samen, hoofdaannemer brengt delen onder bij onderaannemers
  o Aanbesteding na voorgaande selectie: op basis van vragenlijst aannemer geselecteerd (eenvoudig project)
  o Aanbesteding in bouwteam verband: betrokken bij ontwerpproces (grotere complexere projecten)
  o Openbare aanbesteding: meerdere aannemers doen aanbieding alleen geschikt bij laag risico
• Bouwprojectmanagement: opdrachtgever huurt bouwprojectmanager in die namens hem project coördineert, ruimte voor eigen visie
  • Bouwteam
  • Design & Build/Turnkey:in vroeg stadium (o.b.v. PvE) sluiten opdrachtgever en ontwikkelaar een contract, ontwikkelaar treedt op als opdrachtgever, deze kan werken met bouwprojectmanager en/of bouwteam
• Bridging
• Fast tracking/construction management
  • All engineering (ontwerpfase)/general contracting (uitvoeringsfase): een partij neemt alle ontwerp- of uitvoeringsrisico’s over
• Prestatiecontracten
• BOT/DBOT/FDBOT/DBOOT

Paradigma: stelsel van normen en waarden waar betrokken partijen mee handelen; ontstaat door opleiding, ervaring en omgang met de eigen groep Voorbeeld: aannemer heeft technische focus; leveren van productiecapaciteit en projectmatig denken, hierdoor is samenspel met ontwerper vaak moeilijk

Uitvoeringsexpose= interne beslisdocument dat de ontwikkelaar hanteert en de basis voor alle vervolgactiviteiten vormt, actualisering van ontwikkelingsexposé. Na goedkeuring uitvoeringsexposé is er geen weg meer terug.

Besluitvorming op meerdere niveaus
Het slagen van de realisatie valt of staat met de projectorganisatie en informatievoorziening. De rol van de projectontwikkelaar is tijdens de realisatie beperkt, moet op de hoogte blijven van de stand van het product e proces t.o.v. het contract en prognose van het eindresultaat.

Overlegvormen

1. Directievergadering: directies van uitvoerende partijen bespreken voortgang en status van het werk
2. Bouwvergadering: het bewaken van de contractuele uitgangspunten en het nemen van besluiten
3. Werkbespreking: dagelijkse gang van zaken, afstemming raakpunten, uitvoeringsknelpunten, eisen van nutsbedrijven en overheid zijn terugkerende onderwerpen van overleg, aannemer, directievoerder en adviseurs zijn aanwezig
4. Coördinatiebespreking: zorgt voor goede afstemming van informatie tussen de uitvoerende en de ontwerpende partijen bij de uitvoering

Contractstukken

• Bestek
• Bestektekeningen
• Bijlagen bij het bestek zoals adviesrapporten voor fundering, installaties en dergelijke
• Nota(’s )van inlichtingen
• Contracten met uitvoerende partijen, o.a. boetebeding
• Coördinatieovereenkomst met nevenaannemer(s)
• Uniforme Administratieve Voorwaarden (UAV)
• Verkoopboekje bij woningbouw)

De samenstelling van de contractstukken is project specifiek
Neem de tijd om alles vooraf goed te regelen en zo risico’s en fouten te beperken. Consequente budgetbewaking is van belang bij elk project. Maandelijkse rapportages over het budget zijn voor de opdrachtgever bijzonder inzichtelijk. Voor het meer- en minderwerk geldt dat het vastleggen van de procedure en het mandateren van de juiste personen van belang zijn.

Start van bouw en keuze bouwsystemen
Het is verstandig om tijdens de start van de bouw veel aandacht te besteden aan de bouwvergunning, aan de afspraken met de nutsbedrijven en aan de afhandeling van de contracten.

Bouwsystemen:

• Gietbouw (in het werk gestort beton)
• Stapelbouw (elementen zoals kalkzandsteenblokken- en elementen)
• Cascobouw (prefab elementen)
• Houtskeletbouw
  Keuze voor bouwsysteem heeft consequenties voor het binnenklimaat (dus met de installaties), de aanpasbaarheid, de bouwfysische prestaties, de bouwtijd, de bouwkosten, het onderhoud en de sloop. De keuze voor het bouwsysteem moet niet alleen afhangen van de voorkeur van de aannemer, maar tevens van de afweging op basis van een projectanalyse en van de doelen en randvoorwaarden van het project.

De bouw en omgevingseffecten De realisatie van een vastgoedproject kan, vooral in bestaand stedelijk gebied, zowel positieve als negatieve gevolgen hebben voor de omgeving.

• Positieve gevolgen (merendeel treden op na oplevering):
  o Beter functioneren van omgeving o Bouw toont aan dat initiatiefnemer vertrouwen heeft in locatie en markt o Meer bezoek o Hogere waardering
  o Meer nieuwe bouwinitiatieven o Gebouw is materialen voorraadschuur
• Negatieve gevolgen
  o Omzetverliezen door overlast en/of slechte bereikbaarheid
  o Bouw genereert veel:
  – Transport
  – Afval
  – Materiaalgebruik
  – Energieconsumptie
  – Faalkosten
  – Ineffectiviteit
  – Toekomst

Parallelle activiteiten tijdens realisatiefase

1. De verkoop
2. Het verhuurproces
3. De financiering Succes- en faalfactoren
4. Onvolledig bestek: volledigheid voorkomt meerwerk
5. Deelcontracten: op het moment dat een hoofdaannemer en nevenaannemer(s) ieder afzonderlijk een aannemingscontract hebben afgesloten, is de kans groot dat er aspecten zijn die contractueel niet goed zijn afgestemd
6. Integratie huurders/bewonerswensen tijdens het uitvoeringsproces
7. Te krappe of uitlopende planning: altijd negatieve gevolgen
8. Niet presenterende opdrachtgever
9. Niet presenterende aannemer
10. Informatie is onvoldoende, onvolledig, onjuist of niet tijdig
11. Onvoldoende risicomanagement: risicomanagement loopt als een rode draad door het projectontwikkelingsproces en s een activiteit waarbij alle betrokken partijen hun kennis en ervaring inzetten om de opdrachtgever te adviseren
12. Onvoldoende contractmanagement

Slot Het opleveren vormt meestal de afronding van het realisatieproces