Planmatig onderhoud (MJOP)

Onderhoud en/of vervangingen met een cyclus van meer dan één jaar dat geregistreerd in een MJOP.

Planmatig onderhoud is onderhoud dat wordt uitgevoerd op basis van een plan of planning. Onderhoud wordt (zonder dat er sprake is van een plan) vaak uitgevoerd als een onderhoudstoestand dat vereist. Er is dan sprake van een onderhoudsachterstand of, erger, achterstallig onderhoud. Door planmatig onderhoud uit te voeren is men veelal het ontstaan van een onderhoudsachterstand voor.

Planmatig onderhoud wordt vastgesteld op basis van een meerjarenonderhoudsplanning (MOP). In zo een MOP wordt een inschatting gemaakt van het onderhoud dat er waarschijnlijk aan gaat komen. De termijn van een MOP is ten minste 10 jaar, maar kan uitlopen tot maximaal 50 jaar. De werkzaamheden in de MOP zijn vaak van eenvoudige aard, dit omdat juist door planmatig onderhoud erger en lastiger of duurder onderhoud wordt voorkomen. Door het juiste planmatig onderhoud uit te voeren (schilderen) treedt bijvoorbeeld geen houtrot op aan kozijnen, ramen en deuren.

Voordelen van planmatig onderhoud

Elk in de bouw toegepast element of materiaal gaat op den duur onderhoud vragen. Dit is een normale zaak. Op het moment dat onderhoud aan een bouwkundige zaak noodzakelijk is, is sprake van een onderhoudsachterstand. De mate waarin men toestaat dat er meer onderhoud uitgevoerd zal moeten worden wordt bepaald door de eigenaar die hierin ook bepaalde risico’s neemt. Hij kan zich hierin laten adviseren door een ‘adviseur planmatig onderhoud’. Wanneer het onderhoud echter niet meer op een normale manier kan worden uitgevoerd (en de achterstand met gangbaar onderhoudswerk kan worden weggewerkt), is sprake van achterstallig onderhoud. Door planmatig onderhoud kan een inschatting gemaakt worden op welk moment een onderhoudstoestand nog op een normale manier omkeerbaar is. Dat is het optimum in de planning. Eerder uitvoeren van het onderhoud betekent te vroeg kosten maken. Later uitvoeren betekent een groot risico nemen

Het plan wordt zelden klakkeloos uitgevoerd. De eigenaren (die de rekening van het onderhoud moeten betalen) kiezen er vaak voor om het plan te volgen op hoofdlijnen, maar door zich te laten adviseren over de onderhoudstoestand kiezen zij er voor om vlak voor de geplande onderhoudsbeurt het onderhoud alsnog uit te stellen. Het onderhoud wordt dan één of twee jaar uitgesteld en de gehele planning schuift ook zo veel op. Dit vereist een grote mate van expertise op het gebied van onderhoud en inzicht in het gedrag van materialen om te komen tot een goede risicobeheersing. De meest toereikende inspectie wordt uitgevoerd door een integraal inspecteur die werkt volgens de methode van de Conditiemeting conform de NEN 2767

  • bouwkundige;
  • installatie technische;
  • transporttechnische (als bijzonder onderdeel van de elektrische installaties);
  • werktuigbouwkundige.

De NEN 2767 bestaat uit een aantal onderdelen:

  • NEN 2767-1:2011 + C1:2013 nl > Conditiemeting van bouw- en installatiedelen – Deel 1: Methodiek.
  • NEN 2767-2:2008 nl > Conditiemeting van bouw- en installatiedelen – Deel 2: Gebrekenlijsten. In dit deel is een volledige decompositie van bouwkundige objecten vastgelegd.
  • NEN 2767-3:2009 Ontw. nl > Conditiemeting van bouw- en installatiedelen – Deel 3: Aggregatie conditiescores tot Technische Index. (Vervallen, waar nodig is de inhoud geïntegreerd in de NEN 2767-1.)
  • NEN 2767-4: Conditiemeting van Infrastructuur.
  • NEN 2767-4-1:2010 Ontw. nl > Conditiemeting – Deel 4 – 1: Infrastructuur – Methodiek.
  • NEN 2767-4-2:2010 excel nl > Gebrekenlijst. In dit deel is een volledige decompositie van infrastructuur-objecten vastgelegd.
  • NEN 2767-4-2:2010 1 gebr. nl > Conditiemeting van bouw- en installatiedelen – Deel 4-2: Infrastructuur – Webapplicatie voor de decompositie en gebrekenlijst (applicatie voor 1 gebruiker).
  • NEN 2767-4-2:2010 3 gebr. nl > Conditiemeting van bouw- en installatiedelen – Deel 4-2: Infrastructuur – Webapplicatie voor de decompositie en gebrekenlijst (applicatie voor drie gebruikers).

De NEN 2767 of de conditiemeting wordt toegepast door gecertificeerde inspecteurs van adviesbureaus die het onderhoud aan gebouwen bepalen.
De conditiemeting wordt gehanteerd in de sectoren:

De conditiemeting wordt toegepast op:

  • de constructie van het gebouw (dragende systemen vanaf fundering);
  • de schil van het gebouw: daken, gevels en terrein;
  • de inrichting (zichtbare elementen zoals balies, keukenblokken, vaste kasten en andere timmerwerken);
  • de infrastructuur (onzichtbare onderdelen van het gebouw ten behoeve van de voorzieningen in het gebouw);
  • installaties (het betreft hier de “gebouweigen” installaties NIET de installaties die de gebruiker van het gebouw nodig heeft voor de specifieke eigen bedrijfsvoering).

De installaties bestaan uit:

Binnen de industrie wordt (nog) geen gebruik gemaakt van de Conditiemeting voor bedrijfseigen installaties. Enerzijds vanwege het feit dat de Conditiemeting nog te onbekend is, anderzijds omdat er nog geen referentie zijn voor specifieke niet gebouweisen installaties.

De NEN 2767 (de Conditiemeting) is in 2009 benoemd als integraal onderdeel van de inspectiesystematiek van de RGD: de RgdBOEI®

Globaal bestaat de conditiemeting volgens de NEN 2767 uit het beoordelen van de onderhoudsstaat van een element, een materiaal of een detaillering op drie aspecten:

  • Belang of Ernst;
  • Omvang;
  • Intensiteit.

De meetmethode die tijdens de inspectie wordt uitgevoerd leidt tot een “getal” dat beschrijft hoe het onderzochte voor wat betreft het onderhoud er voor staat. De uitslag uit de meting is een “score”. De score kan zijn:

  1. zeer goed (nieuwbouw);
  2. goed (vergelijkbaar met nieuwbouw, wel veroudering, geen onderhoudsschade of onderhoudsbehoefte);
  3. redelijk (geen nieuwbouw, beperkte onderhoudsschade of onderhoudsbehoefte);
  4. matig (duidelijke onderhoudsschade en onderhoudsbehoefte);
  5. slecht (grote onderhoudsschade en grote onderhoudsbehoefte);
  6. zeer slecht (grote onderhoudsschade echter door zeer slechte staat kan geen onderhoud meer gepleegd worden: vervangen is noodzakelijk).

Het onderzoek conform de NEN 2767 aan een gebouw of de onderdelen van het gebouw verloopt volgens een vaste methode van meting. Met de toe te passen meetinstrumenten wordt een score samengesteld. Deze score is een samenstelling van de bevindingen op de onderdelen “gebrek” in relatie tot “omvang” en “intensiteit” (van dat gebrek). Het is mogelijk dat aan één materiaal, één detaillering of één element meerdere gebreken zijn te constateren.

Systematiek van de NEN 2767

Referentie

Het uit te voeren onderhoud wordt bepaald door de onderhoudsschade aan of onderhoudsbehoefte van een gebouw, de materialen de elementen en de details waar een gebouw uit bestaat. Om de onderhoudschade te bepalen volgens de NEN 2767 wordt gebruikgemaakt van een referentie (zie ook referentiekader). Vanuit de referentie wordt op vier aspecten beoordeeld wat de onderhoudsachterstand is.

  1. Beïnvloeden van de werking van onderdelen. Functioneren van bouw- en installatiedelen. Gebreken die overlast voor huurders bezorgen (storing lift, cv-ketel, klemmende deuren, lekkage daken, etc.).
  2. Beïnvloeding van de constructieve eigenschappen. Stabiliteit, vormvastheid, etc.
  3. Materiaalintrinsieke of oppervlakte gebreken. Degradatie als gevolg van veroudering (houtrot, corrosie, etc.) en oppervlakte gebreken (afbladdering verf, etc.)
  4. Basiskwaliteit van het gebruikte materiaal. Verkeerde materiaalkeuze en -samenstelling, onjuiste verwerking, verkeerde detaillering, ontwerpfouten, etc.

Het bekijken van het gebouw op basis van de referentie leidt tot bevindingen.

Conditiescore

De bevindingen (zijn de gevonden gebreken) worden beoordeeld aan de hand van voorbeelden uit de gebrekenlijst. Deze gebreken zijn “standaard” voor de meest voorkomende materialen, elementen en details die op, in of aan een gebouw zitten. De “standaard”-gebreken worden opgesomd in de Gebrekenlijsten in deel 2 en 4-2 van de NEN 27167. Door de vergelijking van de bevindingen met de gebrekenlijst ontstaat een eerste waarde, van waaruit de conditiescore wordt opgebouwd. De eerste waarde is de “(ernst van) het gebrek”. Een gebrek kan zijn:

  • Gering;
  • Serieus;
  • Ernstig.

De volgende twee waardes zijn “omvang” en “intensiteit”.
Omvang is in welke mate het gebrek voorkomt. De omvang kan zijn:

  • kleiner dan 2% (is heel weinig aanwezig en vaak ook heel slecht zichtbaar);
  • tussen 2% en 10% (is weinig aanwezig en matig zichtbaar);
  • tussen 10% en 30% (is goed zichtbaar);
  • tussen 30% en 70% (is duidelijk, overwegend in het merendeel aanwezig);
  • meer dan 70% (is overduidelijk, bijna geheel aanwezig).

Intensiteit is in welke mate het gebrek is voortgeschreden in de ontwikkeling. De intensiteit kan zijn:

  • beginnend of beginstadium;
  • gevorderd stadium;
  • eindstadium.