Ontwikkelingsfase

Ontwikkelingsfase
Wanneer een plan in initiatieffase haalbaar blijft, wordt het uitgewerkt in de volgende fase: ontwikkelingsfase. Deze bestaat uit:

  • Definitiefase: programma van eisen, veel invloed op eindresultaat, aanpassingen weinig invloed op kosten
  • Ontwerpfase: schetsontwerp, voorlopig ontwerp en definitief ontwerp; de ontwerper dient pas te starten na een grondige analyse van het PvE, want fouten kosten veel geld en tijd; een doorkijkje naar de exploitatiefase is van belang met het oog op de hoogte van de exploitatielasten
  • Toetsen aan randvoorwaarde
  • Bestekfase: opstellen va het bestek gaat op basis van materiaal- en installatietechnische specificaties en de afgesproken administratieve bepaling

Vier deelplannen van belang:

  1. Markttechnische planontwikkeling
  2. Juridische planontwikkeling
  3. Financiële planontwikkeling
  4. Bouwkundig planontwikkeling
    Ontwikkelingsexpose= investeringsvoorstel= intern document dat informatie bevat over voorlopige programma, planning van de vervolgstappen, geschatte kosten en opbrengsten, wijze van financiering en aard en omvang van risico’s

Belangrijkste actoren

  • Ontwikkelingsteam (geleid door ontwikkelaar)
    o Ontwikkelaar
    o Architect
    o Constructeur
    o Kostendeskundigen
    o Adviseur W en E
    o Adviseur bouwfysica
    o Marktonderzoek/marketing
  • Toekomstige gebruikers
  • Gemeente
  • Omwonenden

Standaard procesaanpak: ontwikkeld door professionele ontwikkelaars met procedures, standaardbestekken, detaillering en digitale bewakingssystemen. Hiermee worden fouten voorkomen, is er overzicht bij het management en is de kwaliteit meer constant.  Transparant proces ontstaat en afwijkingen zijn zichtbaar

Inzicht in kosten en opbrengsten zijn van belang. Investeringskosten hebben zekere onzekerheidsmarges. Overzicht typen investeringskosten
Groep 1 Grondkosten
Groep 2 Bouwkosten
Groep 3 Inrichtingskosten
Groep 4 Bijkomende kosten( o.a. adviseurs, verzekeringen, financiering)
Groep 5 Algemene kosten (interne kosten)
Groep 6 Opslag voor winst en risico

Documenten

  1. Intern
    – Ontwikkelingsexpose
    – Fase Document
    – PvE, SO, VO, DO 2. Extern
    – Samenwerkingsovereenkomst
    – Koop/verkoop overeenkomst
    – Verhuurcontract

Overeenkomsten hebben betrekking op drie soorten partijen:

  1. Adviseurs
  2. Grond- en pandeigenaren
  3. Overheden

Afzet van het project is van doorslaggevend belang voor het welslagen van het project. Het moment van afzet binnen het ontwikkelingsproces is het afgelopen decennium duidelijk vervroeg. Overwegingen van risicobeperking liggen daaraan ten grondslag

Succes- en faalfactoren

  • Faalfactoren
    o Niet marktconform product; veranderend consumentengedrag van aanbod naar vraaggestuurde
    o Slechte timing; conjunctuurschommelingen en problemen van varkenscyclus
    o Onvoldoende commitment; risico’s nemen toe, bezuinigingen bij overheid, lastenverzwaringen
    o Slechte organisatie; organisaties te weinig afgesteld op veranderende situatie, nieuwe allianties nodig
    Veel plannen staan momenteel ‘on hold’ Fase eindigt wanneer de opdracht wordt verstrekt aan de bouwer of de start van de aanbestedingsprocedure