Kapitaallasten

De kapitaallasten zijn een gevolg van de investering en bestaan uit een
vergoeding voor het geïnvesteerd vermogen en de toekomstige
waardeverandering. De volgende parameters bepalen de hoogte van de
kapitaallasten:

Aanvangsinvestering;
Restwaarde bij het einde van de exploitatie;
Verwachte exploitatieperiode;
Rendementseis/financieringskosten

Aanvangsinvestering

De aanvangsinvestering van maatschappelijk vastgoed betreft de waarde
of investering bij aanvang van de exploitatieperiode. De aanvang van de
exploitatieperiode kan zowel direct na oplevering zijn voor nieuwbouw, als
ook een bestaand gebouw dat eerst een andere of dezelfde functie
vervulde.

Aanvangswaarde

Bij nieuwbouw gaat het om de totale investering die met de bouw
samenhangt. Het gaat hierbij om de volgende kosten:

Kosten voor de verwerving van de locatie, zoals grond, bestaande
opstallen en eventuele sloopkosten;
De bouwkosten;
De rentekosten gedurende de bouwperiode;
Kosten voor architect;
Kosten voor begeleiding tijdens de bouw;
Advieskosten voor constructies, bouwfysica, etc.

Eventuele eenmalige bijdragen (van derden) voor de exploitatie van het vastgoed mogen in mindering worden gebracht op de aanvangsinvestering indien er een duidelijke relatie is met de gebruiker. Deze regeling geldt voor het BBV (Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten). De International Public Sector Accounting Standards1 (IPSAS) staat dit in het geheel niet toe. Bij eventuele positieve resultaten van grondexploitaties of winsten bij de bouw van combinatie projecten mag de winst niet direct in mindering worden gebracht op de aanvangsinvestering van het vastgoed bij verhuur aan ondernemingen, dit is namelijk staatssteun. Bij maatschappelijke ondernemingen(stichtingen en verenigingen), zoals scholen of een bibliotheek kan het vastgoed door middel van een bijdrage van derden worden ontwikkeld of aangekocht. Dit dient inzichtelijk te worden gemaakt en vormt een subsidie die ervoor zorgt dat de toekomstige kapitaallasten van het vastgoed lager uitkomen.

BTW vormt bij nieuwbouw een punt van nadere aandacht. Voor
nieuwbouw geldt dat de bouwkosten normaliter belast zijn met BTW.
Indien de uitvoering van nieuwbouw door eigen medewerkers wordt
uitgevoerd dient over de betreffende kosten in bepaalde gevallen een
integratieheffing betaald te worden

Bij nieuwbouw zijn in principe drie mogelijkheden voor de BTW:

De nieuwbouw is bestemd voor een met BTW belaste verhuur,
zoals, bibliotheken, musea en sportaccommodaties (onder
bepaalde voorwaarden). Hierbij dient uit te worden gegaan van de
nieuwbouwkosten exclusief BTW voor de huurprijsvaststelling. De
huur wordt vervolgens verhoogd met de BTW, die voor de huurder
verrekenbaar is.
De nieuwbouw is bestemd voor een organisatie waarbij BTW
compensatie mogelijk is. Het gaat hierbij om volledige
gemeentelijke diensten, zoals huisvesting van ambtenaren,
gemeentewerven en brandweerkazernes. Hierbij dient uit te
worden gegaan van de nieuwbouwkosten exclusief BTW voor de
huurprijsvaststelling, De BTW kan hierbij door middel van het BTW
compensatiefonds worden verrekend en is de huur onbelast, deze
regeling geldt niet voor de Rijksoverheid.
De nieuwbouw is bestemd voor een organisatie waarbij sprake is
van onbelaste verhuur. Het gaat hierbij om organisaties zoals
kinderdagverblijven, peuterspeelzalen, zorginstellingen,
onderwijsinstellingen en begraafplaatsen. Hierbij dient uit te
worden gegaan van de nieuwbouwkosten inclusief BTW voor de
huurprijsvaststelling, waarbij de huur vervolgens niet wordt
verhoogd met de BTW. Hierbij geldt er normaliter een toeslag voor
de huur of wordt dit direct bij de vastgoedexploitatie meegenomen,
hierdoor ontstaat een huurprijs die hoger ligt dan in de twee
andere situaties. De hoogte van de toeslag is mede afhankelijk
van de periode waarover de BTW in de exploitatie wordt
meegenomen

Bestaand vastgoed dient te worden gewaardeerd op basis van de
marktwaarde verhoogd met eventuele kosten voor bouwkundige
aanpassingen. Idealiter kan de waarde van het vastgoed op basis van de
onderstaande methodiek worden bepaald in volgorde van voorkeur. De
indeling is gebaseerd op de richtlijnen voor de Wet Waardering
Onroerende Zaken:

Marktwaarde van het object gebaseerd op beleggingstransacties
van vergelijkbare gebouwen op basis van marktreferenties.
Indien er geen vergelijkbare objecten worden verkocht kan gebruik
worden gemaakt van de huurwaardekapitalisatie waarbij de
markthuurwaarde per ruimte wordt vastgesteld. Op basis van de
huurwaarde wordt een kapitalisatie factor toegepast herleid van
andere (o.a. beleggings) transacties van vergelijkbaar vastgoed.
Indien er geen huurdersmarkt en geen kopersmarkt van
voldoende omvang bestaat, dient het vastgoed op basis van de
gecorrigeerde vervangingswaarde te worden bepaald. Deze
gecorrigeerde vervangingswaarde is gebaseerd op de
herbouwkosten van het object minus een correctie voor de
technische en functionele veroudering en daarbij opgeteld de
waarde van de grond. De wet WOZ bepaalt dat in het geval dat de
gecorrigeerde vervangingswaarde hoger is dan de waarde op
basis van marktreferenties de gecorrigeerde vervangingswaarde
aan dient te worden gehouden. Eventuele renovaties worden
hierbij meegenomen. De vervangingswaarde is hierbij exclusief de
bijkomende kosten voor bijvoorbeeld architecten en adviseurs
tijdens het bouwproces.

Restwaarde

Naast de aanvangsinvestering is het van belang om rekening te houden
met de toekomstige verkoopopbrengst of waarde van het vastgoed. Deze toekomstige waarde van het vastgoed maakt afschrijvingen noodzakelijk
indien de toekomstige waarde lager is dan de huidige waarde. Gezien de
hoogte van de aanvangsinvestering is het van belang om de toekomstige
restwaarde/verkoopopbrengst in de exploitatieberekening en
huurprijsvaststelling mee te nemen. De restwaarde van het
maatschappelijk vastgoed wordt bepaald door de restwaarde van het
gebouw, de installaties en de grond. Hierbij dient onderscheid gemaakt te
worden tussen courant (alternatief aanwendbaar) en incourant vastgoed.
De bepaling van de restwaarde is het voornaamste verschil tussen de
visies en calculaties voor vastgoedeigenaren en vooral de wijze waarop
dit in de huurprijsvaststelling dient te worden meegenomen. Enerzijds zal
de vaststelling plaatsvinden volgens de economische benadering en
anderzijds de fiscale benadering

Economische benadering
Ter bepaling van de restwaarde van courant vastgoed moet een
aanname worden gedaan over de betreffende verkoopopbrengst of
verhuurbaarheid van het vastgoed na beëindiging van de huidige functie.

Fiscale benadering
Naast de economische benadering bestaan eveneens fiscale richtlijnen
waar de diverse vastgoedeigenaren aan moeten voldoen. Als richtlijn
wordt hierbij gehanteerd dat wordt afgeschreven volgens een stelsel dat
op de verwachte toekomstige gebruiksduur is afgestemd. Gezien het feit
dat grond een oneindige levensduur heeft mag hierop niet worden
afgeschreven. De opstallen worden veelal afgeschreven in een periode
van 40 tot 60 jaar.

De exploitatieperiode

De lengte van de exploitatieperiode van het vastgoed is een belangrijke
input variabele voor de vaststelling van een kostprijsdekkende huur. Deze
is voor incourant vastgoed afhankelijk van de economische en technische
veroudering van het betreffende vastgoed. Voor courant vastgoed is de
exploitatieperiode veel minder van belang, doordat na de periode een
nieuwe exploitatieperiode start waaruit eveneens inkomsten worden
verkregen. De exploitatieperiode is ook van belang voor de hoogte van de
restwaarde. De exploitatieperiode is vaak langer dan de contractperiode
met de huurder/gebruiker.

Rendementseis/Financieringskosten

De financieringskosten vormen de kosten die verband houden met het
kapitaal dat geïnvesteerd is gedurende de looptijd en het daaraan
gekoppelde risico. Hierbij bestaan twee mogelijkheden dit is enerzijds de
rekenrente (waarbij het risico geminimaliseerd wordt) en een
disconteringsvoet (waarbij het te lopen risico wordt geprijsd).

Gezien de achterliggende methoden bestaat de mogelijkheid om de
volgende twee methoden te hanteren:

Financieringsrente, waarbij het gebouw wordt afgeschreven tot €0 en er geen risico bestaat met betrekking tot het faillissement van de huurder. Indien deze perioden niet gelijk aan elkaar zijn dient hier een aanvullende risicopremie voor aan te worden gehouden. Hierbij wordt uitgegaan dat de lengte van het huurcontract gelijk is aan de exploitatieperiode van het vastgoed.
Disconteringsvoet/rendementseis indien er sprake is van een
restwaarde gebaseerd op een marktwaarde bij voortgezet gebruik en er een risico bestaat op faillissement van de huurder. De disconteringsvoet zou idealiter moeten worden bepaald op basis van markttransacties. Deze marktreferenties ontbreken echter in veel gevallen. Andere bronnen kunnen zijn taxatiegegevens of rendementseisen bij aankopen, wanneer beschikbaar.

Managementkosten

Onder de managementkosten vallen de kosten die niet direct toe te
rekenen zijn aan de afzonderlijke objecten en betrekking hebben op de
gehele portefeuille van objecten. Het betreft hier bijvoorbeeld kosten voor
onderzoek, advies, taxaties, toezicht (o.a.) accountantskosten, asset
management (verkoop, aankoop en positionering van het vastgoed in de
markt). Op basis van cijfers van beleggers kan een percentage van 0,3%
tot circa 0,7% bovenop de kapitaalmarktrente worden aangehouden (ROZ
managementkosten benchmark). Een voornaam verschil tussen de
financieringsrente en disconteringsvoet/rendementseis is het feit dat deze
reeds zijn opgenomen bij de disconteringsvoet en niet bij de
financieringsrente.