Initiatiefase

eerste fase van projectontwikkeling, wanneer een of meerdere partijen besluiten een potentiële ontwikkelingslocatie of idee voor een vastgoedconcept te bestuderen op afzetmogelijkheden en haalbaarheid, zowel maatschappelijk, technische als bestuurlijk.
 visie ontwikkeld: op locatie(ontwikkeling) of nieuw vastgoedconcept
 ideeën toetsen op haalbaarheid
 doorslaggevend: go/no go

Aanleidingen:

1. Bestaande gebruiker van vastgoed zoekt nieuwe, andere dan wel aangepaste huisvesting en wenst daartoe de steun van een gespecialiseerde partij
2. Gemeentelijke overheid schrijft prijsvraag uit voor de (her)ontwikkeling van een gebied op zoek naar originele ideeën, al dan niet op basis van een globaal programma
3. Onroerend goed eigenaar wil eigendom verkopen
4. Ontwikkelaar of belegger onderzoekt markt op bepaalde categorieën en ontdekt daarbij witte vlekken
5. Ontwikkelaar heeft interessant idee, wil dat uitwerken tot een concept gevolgd door het verwerven van een of meerdere locaties om het uit te voeren

Initiatiefnemer:

• Publieke partij: gemeente
• Private partij: ontwikkelaar, onroerend goed eigenaar, belegger

2 mogelijkheden voor tot stand komen ideeën:
1) een locatie waar ideeën nodig voor zijn
2) een idee zonder dat een concreet terrein beschikbaar is

Onderzoek in initiatieffase:

1. Marktonderzoek:
   – Behoefte aan functie
   – Concurrerend aanbod
   – Toegevoegde waarde
2. Locatieonderzoek:
   – Verontreiniging
   – Archeologie
3. Stedenbouwkundig onderzoek:
   – Planologische randvoorwaarde
   – Ruimtelijke inpassing

Documenten:

1. Intern – Researchexpose (geeft aan wat initiatief inhoudt, tijdsbeslag en benodigde middelen – Haalbaarheidsvoorstel – Acquisitie budget
2. Extern – Intentieovereenkomst tussen private partijen of tussen private partijen en gemeente
   Naast kapitaal (grond, vastgoed, kasgeld) is kennis een van de essentialia van een vastgoedonderneming. Kennis en expertise op tal van deelterreinen is uiteraard in te huren. Kennisoverdracht is een belangrijk punt. Naast het vinden van geschikte locaties, het uitwerken van het concept en het doen van onderzoek, is de initiatieffase ook gericht op het verkrijgen van betrokkenheid van verschillende partijen. Deze partijen zijn van doorslaggevend belang voor de uiteindelijke realisatie van het project.

De activiteit netwerken is van groot belang, zowel tijdens als na de initiatieffase. De essentie van netwerken in de projectontwikkeling is het onderhouden van goede contacten met alle stakeholders. Netwerken is de olie in de ontwikkelingsmachine en is zowel belangrijk bij formele als informele contacten. Omdat het succes van projectontwikkeling valt of staat met chemie tussen mensen, is het aankopen en onderhouden van formele en informele zakelijke relaties van groot belang.

Succes- en faalfactoren:

1. Marktconform en kwalitatief goed plan
2. Voldoende betrokkenheid van de belangrijkste spelers
3. Goede interne en externe organisatie
4. Juiste timing/’momentum’ Slot van fase: op basis van het haalbaarheid worden de volgende conclusies getrokken:
5. Idee is niet haalbaar
6. Idee is haalbaar, aan de uitgangspunten wordt voldaan, het globale programma kan worden gerealiseerd
7. Idee is niet haalbaar tenzij bepaald programmaonderdeel wordt geschrapt of bepaald uitgangspunt wordt losgelaten
8. Idee is haalbaar mits programma wordt verruimd of bepaalde kostenfinanciering buiten plan wordt