Financiële instellingen verstrekken krediet om vastgoed transacties te kunnen voldoen. Financiële instellingen zijn:
- Banken
- Beleggers
- Pensioenfondsen
- Vastgoed of investeringsfondsen
Financiële instellingen kunnen eigenaren en beleggers van vastgoed ook adviseren over vastgoed transacties.
Financiële instellingen wegen het beschikbaar stellen van kapitaal af op basis van:
Vastgoed financiers adviseren en verstrekken kapitaal via verschillende soorten financiële producten. De meest bekende is de hypotheeklening op woningen.
Belangrijke aspecten waar financiers rekening mee houden zijn:
- Looptijd
- Rente (kosten aanhouden kapitaal)
- Rendement (de te verwachten inkomsten). Jaarlijkse huurstroom
- Investering (totaal), inkomsten
- Disconteringsvoet (risico’s)
- Leegstandsrisico
Bruto aanvangsrendement
BAR rekenmethode
Bruto AanvangsRendement berekenen
De BAR wordt berekend door de huurinkomsten door de investeringskosten te delen. De uitkomst hiervan wordt uitgedrukt in een percentage. De investeringskosten bestaan uit de aanschaf van het vastgoedobject en de bijkomende kosten zoals notariskosten en overdrachtsbelasting.
Bij het berekenen van BAR wordt meestal geen rekening gehouden met kosten voor verzekeringen, leegstand, en andere beheerskosten. Het is een snelle en oppervlakkige methode om de mate van winstgevendheid van een object te bepalen.
Formule BAR
BAR = (Jaarlijkse huurstroom / Totale investering) * 100%
Voorbeeld berekening BAR
Een vastgoedobject wordt aangekocht voor €250.000. Daarnaast moet er een bemiddelingsfee betaald worden van €5.000 aan een dealsourcer en zijn er €1.600 notariskosten. De jaarlijkse huurstroom is €18.000. De BAR is dan (€18.000 / €256.600) * 100% = 7,01%
De netto aanvangsrendement houdt rekening met de kosten die gepaard gaan met het vastgoed:
NAR = huuropbrengst − kosten investering
De BAR wordt gebruikt door taxateurs en de NAR door experts op het gebied van exploitatie van een gebouw. De BAR en NAR zijn beiden vastgoed waarderingsinstrument, waarbij de NAR methode rekening houdt met de exploitatielasten en de BAR niet.
Netto Aanvangsrendement = (Netto jaarhuur / koopprijs) x 100
Bij de netto jaarhuur gaat het over de jaarlijkse huurinkomsten die een pand kan genereren na de aftrek van kosten zoals beheer, verzekering en onderhoud (operationele kosten). De koopprijs, daarmee wordt de staat van de aankoopprijs van een pand bedoeld (of de huidige marktwaarde).
Waarom is NAR belangrijk?
Het NAR is een belangrijke maatstaf voor beleggers die een volledig beeld willen krijgen van de winstgevendheid van hun investering. Het houdt rekening met alle kosten, waardoor u een beter inzicht krijgt in wat u daadwerkelijk overhoudt. Een lage NAR kan wijzen op hoge operationele kosten, wat betekent dat de investering mogelijk minder aantrekkelijk is dan aanvankelijk leek op basis van het BAR.
De DCF-methode,
ofwel Discounted Cash Flow-methode, is een van de meest gebruikte methoden voor het waarderen van vastgoed. Deze methode berust op het principe van de huidige waarde van toekomstige kasstromen. Met andere woorden, de waarde van een vastgoedobject wordt bepaald door de toekomstige kasstromen die het object zal genereren, gecorrigeerd voor de tijdswaarde van geld. De DCF-methode is een krachtige tool voor het waarderen van vastgoed, maar vereist een grondige kennis van de onderliggende principes en een zorgvuldige toepassing.
De DCF-methode kan worden opgesplitst in een aantal stappen⁚
- Prognose van de toekomstige kasstromen⁚ De eerste stap is het voorspellen van de toekomstige kasstromen die het vastgoedobject zal genereren. Dit omvat het bepalen van de verwachte huurinkomsten, de exploitatiekosten en de netto-inkomsten.
- Bepalen van de disconteringsvoet⁚ De disconteringsvoet is de verdisconteringsfactor die wordt gebruikt om de toekomstige kasstromen naar de huidige waarde te brengen. De disconteringsvoet moet rekening houden met het risico van het vastgoedobject en de alternatieve beleggingsmogelijkheden.
- Berekenen van de huidige waarde van de kasstromen⁚ De laatste stap is het berekenen van de huidige waarde van de toekomstige kasstromen door deze te verdisconteren met behulp van de disconteringsvoet. De som van de huidige waarde van alle toekomstige kasstromen vertegenwoordigt de waarde van het vastgoedobject.
Een voorbeeld in de praktijk
Stel, u wilt de waarde van een commercieel pand bepalen met een verwachte huurinkomst van €100.000 per jaar. De exploitatiekosten worden geschat op €20.000 per jaar, waardoor de netto-inkomsten €80.000 per jaar bedragen. De disconteringsvoet wordt vastgesteld op 8%. We gaan ervan uit dat de huurinkomsten en exploitatiekosten de komende vijf jaar constant blijven. De DCF-analyse ziet er dan als volgt uit⁚
| Jaar | Netto-inkomsten (€) | Disconteringsfactor | Huidige waarde (€) |
|---|---|---|---|
| 1 | 80.000 | 0,926 | 74.080 |
| 2 | 80.000 | 0,857 | 68.560 |
| 3 | 80.000 | 0,794 | 63.520 |
| 4 | 80.000 | 0,735 | 58.800 |
| 5 | 80.000 | 0,681 | 54.480 |
| Totaal | 329.440 |
De totale huidige waarde van de kasstromen is €329.440. Dit is dus de waarde van het commercieel pand volgens de DCF-methode.
Voordelen en nadelen van de DCF-methode
De DCF-methode heeft een aantal voordelen⁚
- Objectief⁚ De DCF-methode is een objectieve methode die gebaseerd is op kwantitatieve gegevens.
- Transparant⁚ De methode is transparant, omdat alle inputgegevens duidelijk zichtbaar zijn.
- Flexibel⁚ De DCF-methode is flexibel en kan worden aangepast aan verschillende scenario’s en risico’s.De DCF-methode heeft echter ook enkele nadelen⁚
- Afhankelijk van aannames⁚ De DCF-methode is sterk afhankelijk van de nauwkeurigheid van de aannames die worden gedaan over de toekomstige kasstromen en de disconteringsvoet.
- Moeilijk te implementeren⁚ De implementatie van de DCF-methode kan complex zijn en vereist een grondige kennis van de onderliggende principes.
- Tijdsintensief⁚ De DCF-methode is tijdintensief, omdat er veel gegevens moeten worden verzameld en geanalyseerd.De DCF-methode is een krachtige tool voor het waarderen van vastgoed. De methode is objectief, transparant en flexibel, maar is sterk afhankelijk van de aannames die worden gedaan. De implementatie van de DCF-methode kan complex zijn en vereist een grondige kennis van de onderliggende principes.
Vastgoedcoördinator 