ofwel Discounted Cash Flow-methode, is een van de meest gebruikte methoden voor het waarderen van vastgoed. Deze methode berust op het principe van de huidige waarde van toekomstige kasstromen. Met andere woorden, de waarde van een vastgoedobject wordt bepaald door de toekomstige kasstromen die het object zal genereren, gecorrigeerd voor de tijdswaarde van geld. De DCF-methode is een krachtige tool voor het waarderen van vastgoed, maar vereist een grondige kennis van de onderliggende principes en een zorgvuldige toepassing.
De DCF-methode kan worden opgesplitst in een aantal stappen⁚
- Prognose van de toekomstige kasstromen⁚ De eerste stap is het voorspellen van de toekomstige kasstromen die het vastgoedobject zal genereren. Dit omvat het bepalen van de verwachte huurinkomsten, de exploitatiekosten en de netto-inkomsten.
- Bepalen van de disconteringsvoet⁚ De disconteringsvoet is de verdisconteringsfactor die wordt gebruikt om de toekomstige kasstromen naar de huidige waarde te brengen. De disconteringsvoet moet rekening houden met het risico van het vastgoedobject en de alternatieve beleggingsmogelijkheden.
- Berekenen van de huidige waarde van de kasstromen⁚ De laatste stap is het berekenen van de huidige waarde van de toekomstige kasstromen door deze te verdisconteren met behulp van de disconteringsvoet. De som van de huidige waarde van alle toekomstige kasstromen vertegenwoordigt de waarde van het vastgoedobject.
Een voorbeeld in de praktijk
Stel, u wilt de waarde van een commercieel pand bepalen met een verwachte huurinkomst van €100.000 per jaar. De exploitatiekosten worden geschat op €20.000 per jaar, waardoor de netto-inkomsten €80.000 per jaar bedragen. De disconteringsvoet wordt vastgesteld op 8%. We gaan ervan uit dat de huurinkomsten en exploitatiekosten de komende vijf jaar constant blijven. De DCF-analyse ziet er dan als volgt uit⁚
| Jaar | Netto-inkomsten (€) | Disconteringsfactor | Huidige waarde (€) |
|---|---|---|---|
| 1 | 80.000 | 0,926 | 74.080 |
| 2 | 80.000 | 0,857 | 68.560 |
| 3 | 80.000 | 0,794 | 63.520 |
| 4 | 80.000 | 0,735 | 58.800 |
| 5 | 80.000 | 0,681 | 54.480 |
| Totaal | 329.440 |
De totale huidige waarde van de kasstromen is €329.440. Dit is dus de waarde van het commercieel pand volgens de DCF-methode.
Voordelen en nadelen van de DCF-methode
De DCF-methode heeft een aantal voordelen⁚
- Objectief⁚ De DCF-methode is een objectieve methode die gebaseerd is op kwantitatieve gegevens.
- Transparant⁚ De methode is transparant, omdat alle inputgegevens duidelijk zichtbaar zijn.
- Flexibel⁚ De DCF-methode is flexibel en kan worden aangepast aan verschillende scenario’s en risico’s.De DCF-methode heeft echter ook enkele nadelen⁚
- Afhankelijk van aannames⁚ De DCF-methode is sterk afhankelijk van de nauwkeurigheid van de aannames die worden gedaan over de toekomstige kasstromen en de disconteringsvoet.
- Moeilijk te implementeren⁚ De implementatie van de DCF-methode kan complex zijn en vereist een grondige kennis van de onderliggende principes.
- Tijdsintensief⁚ De DCF-methode is tijdintensief, omdat er veel gegevens moeten worden verzameld en geanalyseerd.De DCF-methode is een krachtige tool voor het waarderen van vastgoed. De methode is objectief, transparant en flexibel, maar is sterk afhankelijk van de aannames die worden gedaan. De implementatie van de DCF-methode kan complex zijn en vereist een grondige kennis van de onderliggende principes.
Vastgoedcoördinator 