https://iplo.nl/thema/toepassing-regels-praktijk/woning/

Woning(en)

Nederland wil voldoende woningen met een prettige en aanvaardbare woonkwaliteit. De Omgevingswet bevat regels en instrumenten om dit te regelen.

Bouwregels woning(en)

Uit de bouw- en gebruiksregels van het omgevingsplan blijkt of een woning op een bepaalde locatie is toegelaten. Kleine aanpassingen aan de woning zijn vergunningvrij ongeacht de regels van het omgevingsplan. De technische bouwregels staan in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) Klik hier voor uitleg over dit begrip (opent in popup). In het Burgerlijk Wetboek staan bouwregels die gelden voor buren onderling.

Inhoud

Ruimtelijke bouwregels omgevingsplan

De ruimtelijke bouwregels én de gebruiksregels samen regelen de ruimtelijke inpassing van woningen op een locatie. De ruimtelijke bouwregels regelen onder andere bouwhoogte, oppervlakte en het type bewoning. Deze staan in het tijdelijk én nieuwe deel van het omgevingsplan.

Tijdelijk deel omgevingsplan

Het tijdelijk deel omgevingsplan Klik hier voor uitleg over dit begrip (opent in popup) bestaat uit de ruimtelijke regels (o.a. bestemmingsplannen en beheersverordeningen) en de bruidsschat omgevingsplan Klik hier voor uitleg over dit begrip (opent in popup). In beide delen staan ruimtelijke bouwregels.

Ruimtelijke regels

Is een woning voor inwerkingtreding van de Omgevingswet op een locatie toegelaten, dan staan de ruimtelijke bouwregels na de inwerkingtreding van de Omgevingswet eerst in de ruimtelijke regels van het tijdelijk deel van het omgevingsplan.

Bruidsschat: van rechtswege toegelaten bouwactiviteiten

In de bruidsschat omgevingsplan staat een aantal (bouw)activiteiten die van rechtswege in overeenstemming zijn met het omgevingsplan (paragraaf 22.2.7.3). Bouwactiviteiten die vallen binnen de gestelde randvoorwaarden mogen dus worden uitgevoerd, ook al zijn ze in strijd met de ruimtelijke regels in het tijdelijk deel van het omgevingsplan. Het gaat om het onder voorwaarden plaatsen van een schutting, een schuurtje of het uitbreiden van een woning.

Voldoet een bouwplan aan de voorwaarden van paragraaf 22.2.7.3? Dan is er ook geen vergunningplicht voor de omgevingsplanactiviteit bouwwerken.

Meer informatie vindt u op de webpagina Activiteiten van rechtswege in overeenstemming met het omgevingsplan.

Bruidsschat: omgevingsplanactiviteit bouwwerken

In artikel 22.26, bruidsschat omgevingsplan, staat een vergunningplicht voor het verrichten van een bouwactiviteit. Hieronder valt ook het bouwen en verbouwen van woningen. En het bouwen van bouwwerken bij woningen.

Er zijn 2 uitzonderingen op deze vergunningplicht:

de (ver)bouwactiviteiten die in het Bbl zijn aangewezen als vergunningvrij voor de omgevingsplanactiviteit (zie hieronder)
de (ver)bouwactiviteiten die zijn opgenomen in artikel 22.27 bruidsschat omgevingsplan. Deze bouwactiviteiten moeten wel passen binnen de ruimtelijke bouwregels in het tijdelijk deel omgevingsplan.

Een woning is een bodemgevoelig gebouw. Onderdeel van de beoordeling is daarom een bodemtoets. In sommige gevallen is ook een welstandstoets onderdeel van de beoordeling.

Nieuwe deel omgevingsplan

Vanaf de inwerkingtreding van de Omgevingswet kunnen er ook ruimtelijke bouwregels staan in het nieuwe deel omgevingsplan Klik hier voor uitleg over dit begrip (opent in popup). Het omzetten van regels van het tijdelijk deel naar het nieuwe deel van het omgevingsplan moet eind 2031 klaar zijn. Met deze nieuwe regels voldoet het bevoegd gezag aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Aspecten daarbij zijn onder andere stedenbouwkundige en landschappelijke waarden, archeologie en monumentenzorg en het milieu.

Meer informatie hierover vindt u op de webpagina Toelaten op een locatie.

Ruimtelijke bouwregels vanwege milieu

In sommige gevallen staan in een omgevingsplan extra bouwregels vanwege de aspecten geluid, externe veiligheid of bodem. In de buurt van een drukke weg kan bijvoorbeeld een geluidluwe gevel zijn voorgeschreven.

In een omgevingsplan kan een brand- of explosievoorschriftengebied zijn aangewezen vanwege de aanwezigheid van een risicobron. Woningen in een dergelijk gebied moeten voldoen aan de extra bouweisen van paragraaf 4.2.14 van het Bbl.

Meer informatie voor het aspect geluid vindt u op de webpagina Bouwregels woningen en geluid.

Ruimtelijke bouwregels omgevingsvergunning omgevingsplanactiviteit

De ruimtelijke bouwregels kunnen ook in een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit staan. Dit is het geval als een initiatief niet binnen de regels van het omgevingsplan past. De ruimtelijke bouwregels bestaan dan uit de aanvraag tezamen met eventuele vergunningvoorschriften. Later worden deze regels onderdeel van het omgevingsplan.

Een dergelijke omgevingsvergunning moet, net als het nieuwe deel omgevingsplan, voldoen aan het evenwichtig toedelen van functies aan locaties.

Meer informatie hierover vindt u op de webpagina Toelaten woningen op een locatie.

Bouwregels vergunningvrij, geen omgevingsplanactiviteit

In artikel 2.29 Bbl staat een aantal door het Rijk aangewezen (ver)bouwactiviteiten aan een woning, die altijd zonder omgevingsvergunning omgevingsplanactiviteit uitgevoerd mogen worden. De bouwregels in het omgevingsplan zijn niet van toepassing op deze vergunningvrije (ver)bouwactiviteiten. Naast normaal onderhoud gaat het onder andere over het onder voorwaarden plaatsen van een dakkapel en het plaatsen van zonnepanelen op het dak.

Bouwregels technische bouwactiviteit Bbl

In het Bbl staan de bouwregels voor de technische bouwactiviteit Klik hier voor uitleg over dit begrip (opent in popup). Deze bouwregels zijn gericht op veiligheid, gezondheid, duurzaamheid en bruikbaarheid. In het infoblad Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en woning (pdf, 2.4 MB) (voor grondgebonden woningen) vindt u uitgebreide informatie over de bouwregels voor de technische bouwactiviteit.

Bouwregels en gebruiksfunctie

De regels voor bouwwerken in het Bbl zijn afgestemd op het gebruik van deze bouwwerken. Binnen een bouwwerk kan sprake zijn van verschillende soorten gebruik.

Voor een woning zijn de bouwregels van de gebruiksfunctie woonfunctie Klik hier voor uitleg over dit begrip (opent in popup) van belang.

Daarbij gaat het onder andere over regels over geluidwering van de gevel. Ook zijn er bouwregels om overlast door houtkachels te verminderen.

Meer informatie hierover vindt u op de pagina Technische bouwregels houtkachels.

Omgevingsvergunning voor de technische bouwactiviteit

De artikelen 2.25 Bbl (bouwwerken met een dak) en het artikel 2.26 Bbl (bouwwerken zonder een dak) regelen welke bouwactiviteiten vergunningplichtig zijn. Het gaat daarbij bijvoorbeeld over bouwwerken die hoger zijn dan 5 meter of die een hoofdgebouw worden. Een nieuw te bouwen woning als hoofdgebouw is in principe vergunningplichtig voor de technische bouwactiviteit.

Het bevoegd gezag beoordeelt aan de hand van de aanvraag of de woning voldoet aan de technische regels van het Bbl.

Lees meer op Omgevingsvergunning bij de technische bouwactiviteit.

Melding technische bouwactiviteit

In artikel 2.27, lid 1, onder a Bbl worden bepaalde bouwactiviteiten uitgezonderd van de aanwijzing van de vergunningplicht voor de technische bouwactiviteit in artikelen 2.25 en 2.26 Bbl. Dit is het geval voor bouwwerken die vallen onder gevolgklasse 1. Hiervoor geldt een bouwmelding.

Bouwwerken die onder gevolgklasse 1 vallen staan in artikel 2.17 Bbl. Voor woningen gaat het om bouwactiviteiten met betrekking tot:

een nieuwe grondgebonden woning
een drijvende woning of woonboot
een bestaande grondgebonden woning (niet zijnde een monument) zoals:
- het aanbrengen van een balkon
- het aanbrengen van een nokverhoging

Lees meer op Melding bij de technische bouwactiviteit.

Technische bouwactiviteit zonder vergunning of melding

Bouwactiviteiten met betrekking tot een woning kunnen op twee manieren zonder vergunning of melding voor de technische bouwactiviteit worden uitgevoerd:

Als deze niet zijn aangewezen als vergunningplichtig in artikelen 2.25 en 2.26 Bbl.
Als deze zijn uitgezonderd van de aanwijzing als vergunningplichtig (artikel 2.27). Dat is onder andere het geval als:

een bestaande woning gedeeltelijk vernieuwd of veranderd wordt waarbij:
- de draagconstructie niet wijzigt
- de indeling in brandcompartimenten, subbrandcompartimenten of beschermde subbrandcompartimenten niet wijzigt
een bouwactiviteit met betrekking tot een bouwwerk specifiek uitgezonderd wordt van de aanwijzing van de vergunningplicht (artikel 2.27, lid 2, Bbl). Voorbeelden hiervan zijn het plaatsen van een dakkapel.

Bouwregels Burgerlijk Wetboek

In het Burgerlijk Wetboek staan regels die gelden voor buren onderling. De regels van burenrecht hebben vaak te maken met het voorkomen van hinder (artikelen 5:37 tot en met 5:69 Burgerlijk Wetboek). Het is toegestaan dat buren onderling iets anders overeenkomen.

Het burenrecht omvat ook bouwregels. Binnen 2 m van de gezamenlijke zijerfgrens zijn vensters of andere muuropeningen, balkons of soortgelijke werken niet toegestaan. Dit geldt alleen als deze uitzicht bieden op het erf van de buren. Lichtopeningen mogen worden gemaakt, mits voorzien van vaststaande en niet-doorkijkbare vensters (bijvoorbeeld matglas).

Bouwregels vanwege bijzondere omstandigheden of locaties

Woningen worden soms op bijzondere locaties gebouwd, bijvoorbeeld in de uiterwaarden van een rivier of in de buurt van een natuurgebied. Daarvoor kan op die locatie 1 of meer omgevingsvergunningen nodig zijn. Deze vergunningen kunnen ook bouwregels bevatten. Een voorbeeld is een omgevingsvergunning beperkingengebiedactiviteit voor het bouwen in de uiterwaarde van een rivier.

Gebruiksregels woning(en)

De gebruiksregels over wonen staan vooral in het omgevingsplan. Deze regels gelden voor alle woningen, dus ook voor (voormalige) bedrijfswoningen.

Gebruiksregels in het omgevingsplan

Bij inwerkingtreding van de Omgevingswet staan er voor wonen gebruiksregels in het nieuwe Klik hier voor uitleg over dit begrip (opent in popup) en tijdelijke deel Klik hier voor uitleg over dit begrip (opent in popup) van het omgevingsplan.

Tijdelijk deel omgevingsplan

De gebruiksregels in de bruidsschat omgevingsplan Klik hier voor uitleg over dit begrip (opent in popup) voor wonen richten zich vooral op het gebruik van bouwwerken. Bijvoorbeeld: het gebruik mag geen overlast of hinder veroorzaken voor de omgeving. De regels over milieubelastende activiteiten in de bruidsschat gelden niet voor wonen.

Daarnaast kunnen in de bestaande planologische regels (bestemmingsplannen) in het tijdelijk deel omgevingsplan gebruiksregels staan. Zij geven aan of een gebouw gebruikt mag worden om er te wonen. Ook kunnen er regels staan over specifieke activiteiten, zoals bedrijf aan huis of het houden van hobbydieren.

Nieuw deel omgevingsplan

Voor het nieuwe deel bepaalt de gemeente in principe zelf of en welke gebruiksregels er voor een woning in het omgevingsplan komen. Het omgevingsplan moet wel voldoen aan het evenwichtig toedelen van functies en aan de instructieregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Daarbij mag ze natuurlijk niet treden in de bevoegdheid van hogere overheden. Ook mag het niet gaan over zaken die in de privésfeer van burgers liggen.

Gebruiksregels in het Besluit bouwwerken leefomgeving

Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) Klik hier voor uitleg over dit begrip (opent in popup) bevat zeer beperkt gebruiksregels voor woongebouwen. Deze regels uit hoofdstuk 6 richten zich vooral op het waarborgen van de brandveiligheid en energie. Voor appartementengebouwen gelden de regels voor brandveiligheid alleen voor de gemeenschappelijke ruimtes, zoals gangen en vluchtroutes. Voor energie geldt dat een huurder of koper van een woning een afschrift krijgt van het energielabel van de woning.

Voor woningen waarvan minimaal 5 kamers worden verhuurd, geldt een gebruiksmelding. Meer informatie over brandveiligheid en de gebruiksmelding vindt u op de pagina Brandveilig gebruik.

Gebruiksregels in de Algemeen plaatselijke verordening

In de overgangsfase van het omgevingsplan blijven de regels uit de Algemeen plaatselijke verordening (Apv) voor wonen gewoon van kracht. Deze moeten voor eind 2031 worden omgezet naar het omgevingsplan.

Regels die gaan over de openbare orde en wonen komen niet in het omgevingsplan, maar blijven in de Apv.

Gebruiksregels in het Burgerlijk Wetboek

Het burenrecht gaat ook over gebruiksregels. Bijvoorbeeld over de afstand van beplantingen tot de erfgrens. En het gebruik van het erf van de buren voor onderhoud aan de woning.

Gerelateerde pagina’s

Regels voor houtstook vanuit woningen